十几年来，伴随着我国住宅商品化进程的推进，各种物业问题和物业纠纷日益凸显，业主权益得不到保证、业委会难产等诸多问题，给城市小区增添了一系列不和谐的音符。
《新产经》记者在一些地方采访中发现，一些住宅小区业主维权问题比较突出。停车位租售价格猛涨、公摊面积藏“猫腻”，公共维修资金“睡大觉”，物业费账目不明等都让业主很受伤。
被蚕食的业主权益
近期，燕郊东方御景小区成为关注的焦点，因为小区业主多次与物业保安发生冲突，遭保安殴打，业主马连华决定免费教授业主们功夫。业主靠着“咏春拳”，最终赢得了话语权，恢复了小区的公共秩序，换来了居民安定的生活环境。
就东方御景小区业主来说，本不至于到今天通过“咏春拳”这种以暴制暴的方式来找回正义的地步。公共管理部门的不作为，物业公司的蛮横以及对小区配套的侵占才是导致业主不满的主因。
如今，物业管理已成社会一个不容忽视的问题。一项调查显示，有76%的市民表示自己对所居住的小区物管不满意，其中28%的业主表示对小区物管服务很不满意。更为重要的是，并不是哪个小区都会这么幸运地有像马连华这样的习武之人，也并不是哪个小区都能用“咏春拳”来维护自己的权益和正义。
在同属燕郊的另外一个小区天子庄园，因开发商侵占公共用地盖楼，多次遭到业主维权，但该小区的网球场、广场等还是陆续消失，《新产经》记者近日在该小区看到，在本属于配套设施的土地上已经建成数栋住宅楼并已销售完毕。
业主范杰告诉《新产经》记者，当初购房时，开发商将小区的绿化、体育场地等作为卖点向购房者推销，然而，购房后没过多久，开发商就打起这些配套设施的主意，一个个体育设施陆续被拆除，随之而来的是一栋栋住宅楼拔地而起。
据了解，该小区由于拿地较早，土地使用权只剩50多年，按照国家土地管理的规定，这些属于过了开发期限的土地，而相关部门却为开发商修改规划，违规为开发商办理用地等手续。
为了维护权益，一些业主也曾组织起来向当地政府和开发商反映，然而非但没有阻止开发商的建房行为，有些业主反而遭遇来路不明的恐吓甚至殴打。
除占地盖房外，物业管理也是该小区业主投诉的焦点，主要表现为物业人员服务态度差、单元门长期不修理、路灯不开、地下水污染等问题。
类似这些问题在很多地方也多次出现。一些业主认为，相关公共管理部门的不作为，客观上助长了开发商和物业公司欺压业主的嚣张气焰。如果公共管理部门能够真正站在居民的立场上考虑问题，而不是等到矛盾不可协调、公共利益甚至生命和财产安全已被伤害，才站出来主持公道，小区局面还至于采取习武维权的下策么?这种所谓“私力救济”的张扬，折射出的是“公力救济”的缺位。
分析人士指出，我国虽然公布了《物业管理条例》，但是部分城市并未认真贯彻执行。一些小区开发商与物业公司相互勾结，“打劫”业主合法权益，甚至有的行政管理部门也卷入时来参与“分肥”。
租售车位的利益链
近年来，越来越多的家庭拥有汽车，导致多数小区车位配比严重不足。一些业主抱怨，“找个停车位比找媳妇还难。”
这样的需求也让开发商看到了商机。在燕郊天洋城小区，开发商在国庆节后张贴了很多出售地下室和车库的广告，地下室根据面积不同每个出售3万到5万不等，车库每个7万元，先到先得，同时开发商还声称，过一段时间还要涨价。
因害怕错过机会和涨价，该小区业主刘燕排队购买了一间地下室和一个车库，花费10多万元。
但有些业主却并不买账，业主李松认为，在购房时，地下室已经算到公摊面积里，本应该属于业主集体所有，但现在开发商又隔开出售，是在销售业主的权益，所得利益也应该是业主所有，而事实上却全部进了开发商的腰包。
另外，车库之前出租给业主，如今却销售出去，一些没有购买的业主将面临无地停车的局面。
有业主算了一笔账，该小区约6000个车位，按每个7万元算的话，如果全部出售，开发商可轻松获利4亿多元。
记者在调查中发现，有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。
根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在不少小区，业主入住后，开发商又以少则几万、多则数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售。“本属于我们所有的车位二次卖给我们，开发商糊弄业主的把戏太黑了。”有业主指出。
除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。
对此有专家指出，尽管公共维修基金是属于业主集体的钱，但使用时往往门槛高、程序繁琐，而资金管理部门也很少主动及时向业主告知用途、结余等信息。
以北京为例，数据统计显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，截至2013年底累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。大量资金仍在“睡大觉”。
业内人士透露，部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京市的一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪作他用。除此之外，绿化养护费、水箱清洗费等种类繁多的收费，也让不少业主觉得交的不明不白。
“以前，小区里种了些花草，但物业公司给铲除了，说是要种‘更好看’的，但后来新种的还是同一种。”北京一小区的业主何涛认为，这样的“重复建设”不但浪费了开支，而且存在利用业主无法监督而虚列项目“洗钱”之嫌。
据记者了解，部分城市的小区物业管理用房被计入了公摊面积，但却被开发商用于租售获利。天津、郑州等城市已出台规定，明确要求物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。
“小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未向业主公布资金去向。
在武汉，也有小区业主透露，本已纳入业主公摊面积的地下车库等，在开发商等方面的“努力”下，“摇身一变”成为有关部门的福利。
利益纠葛之下，小区物业管理收支状况很难透明。很多业主认为，小区收取的相关费用应由业主委员会支配，账户要接受业委会监管，并向全体业主公开。现在矛盾聚焦点在于各类收费成为一笔糊涂账，这些资金的使用亟待公开透明。
“一些物业公司与开发商是‘利益共同体’。”湖北省物业管理协会副会长王建国指出，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，当然维护开发商利益，也与开发商私底下签有协议，从各种费用中抽取好处。
“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的。”王建国说，有些地方还明确提出了“每100户不低于20平方米办公用房”的标准。
专家指出，多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。只有对症下药，清理“糊涂账”，斩断相关“利益链”，才能维护业主权益。
物业管理呼唤新模式
当2003年9月1日《物业管理条例》开始施行时，大家都寄予厚望，普遍认为物业管理水平必将登上一个新的台阶。然而，《条例》实施十余年了，还是经常看到物业公司与开发商一同对付业主的情况发生。
一项权威统计显示，从1981年我国第一家物业管理公司诞生至今，目前全国数万家物业管理公司中，70%是开发商办的，是开发商的子公司。它们的最大功能，是当好开发商的“售后服务”。而当前阶段，业主与物业的矛盾，相当大部分是开发商的历史遗留问题。由于利益一体，物业在协调矛盾时，当然是最大限度地维护开发商的利益，使本已激化的矛盾升级。
业内人士认为，开发商与物业公司之间的这种“父子”关系，已经到了该“剪断”的时候了。
北京九天物业管理公司总经理潘润广指出，物业管理是市场经济的必然产物。物业管理的质量，关系着房地产业的兴旺与发达，房地产业的六大组成部分之一就是物业管理，同时也是城市管理的重要组成部分。一个大都市如果没有物业管理介入，就难以想象它在管理上是如何成功的。物业管理行业在全世界发展了100多年，但是在中国，从深圳开始，也仅仅十几年的时间，所以说有很多问题需要研讨。
在一些国家，物业管理已经积累了很丰富的经验。韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法(区分所有权法)，物业管理中所涉及的大部分法律关系、如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生、业主与物业管理企业的关系等，均在区分所有法中得到阐述或体现。
日本还颁布了专门的用以规范物业管理涉及的各类法律关系，此外，韩国和日本实行市场经济多年，以市场规则为基础建立的法律体系非常完善。
韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。从业人员必须经过考试取得资格后才能担任管理职务。日本在法律中对物业管理企业和从业人员进行了严格的规定。法律的实质性条款共有六章，其中有两章是关于企业和人员的资格、考核等问题的。
中国质量协会用户工作部副部长刘永庆认为，我国物业管理刚走上了一个初步完善的过程，还有许多东西需要不断地提高和增强。从国家的发展来看，市场竞争比较完善的一些行业，服务质量相比是提高比较快的，这个大家都能够感觉到。所以，物业管理今后的发展方向应该也是逐步地提高市场竞争的程度，这样才能使服务质量有一个大发展。
