一、明确逾期交房的定义与法律依据
卖方逾期交房，指的是卖方未按照合同约定的期限将房屋交付给买方。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，卖方逾期交房属于违约行为，买方有权要求卖方承担相应的违约责任。
二、逾期交房的违约责任约定
在合同中，卖方逾期交房的违约责任通常包括以下几种形式：
1. 支付违约金：卖方每逾期一天，需按照合同约定的金额支付违约金。
2. 赔偿损失：卖方需赔偿因逾期交房给买方造成的实际损失，如临时住宿费、租金损失等。
3. 解除合同：买方有权在卖方逾期一定期限后解除合同，并要求卖方退还已支付的房款及利息。
三、逾期交房违约责任的实际操作
在实际操作中，以下因素需考虑：
1. 逾期期限：合同中应明确卖方逾期交房的期限，以及不同期限对应的违约责任。
2. 违约金标准：违约金标准应在合同中明确规定，确保双方对违约责任的承担有明确认识。
3. 不可抗力：合同中应明确不可抗力情况下的处理方式，如自然灾害、政策变动等。
四、买方如何维权
当卖方逾期交房时，买方应与卖方协商解决，如协商不成，可以采取以下措施维权：
1. 发送律师函：买方可以委托律师发送律师函，要求卖方承担逾期交房的违约责任。
2. 提起诉讼：买方可以向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任。
3. 申请仲裁：如合同中有仲裁条款，买方可以向仲裁机构申请仲裁。
五、预防措施与合同审查
为避免卖方逾期交房的风险，买方在签订购房合同时应：
1. 仔细审查合同条款，特别是关于逾期交房的违约责任。
2. 咨询专业律师意见，确保合同条款的合法性和公平性。
3. 关注开发商的信誉和过往交付记录，以降低违约风险。
卖方逾期交房的违约责任应在合同中明确约定，买方在签订合同时应充分了解相关法律规定，以保障自身合法权益。
