一、明确租赁合同条款
房东需要回顾租赁合同中的相关条款，确认是否有关于搬走和支付物业费的具体约定。合同是解决纠纷的重要依据，确保双方的权利和义务都有明确记录。
二、与租客沟通协商
与租客进行友好沟通是解决问题的第一步。了解租客拒绝搬走和不交物业费的原因，是否存在误会或特殊困难。通过有效沟通，寻找双方都能接受的解决方案。
三、寻求法律途径解决
如果沟通无效，房东可以考虑通过法律途径来解决问题。向法院提起诉讼，要求租客搬离并支付欠缴的物业费。在此过程中，房东需要准备好相关证据，如租赁合同、物业费账单等。
四、物业公司的协助
物业公司作为第三方，可以协助房东处理租客不搬走不交物业费的问题。房东可以联系物业公司，了解是否有相应的管理措施或协调机制来解决这个问题。
五、加强物业管理
为防止类似问题的再次发生，房东和物业公司可以共同加强物业管理。定期检查租赁情况，及时更新租客信息，确保物业费按时收取。
六、预防措施的制定
制定有效的预防措施是关键。在签订租赁合同前，房东应仔细审查租客的信用和历史记录，同时明确物业费支付方式和责任。定期进行物业检查和维护，确保租客的居住环境。
面对租客不搬走不交物业费的问题，房东需要采取合理合法的措施来解决。通过明确合同条款、沟通协商、法律途径、物业公司的协助、加强管理以及制定预防措施，可以有效地维护自己的权益。
