哪些购房合同是无效合同？无民事行为能力人签的、双方恶意串通损人利己的、以合法形式掩盖非法目的的、损害社会公共利益的、违反法律法规强制性规定的购房合同为无效合同。购房者签合同前要仔细审查，有疑问可咨询法律人士。具体详细内容和民生与法网小编一起来看看。
一、哪些购房合同是无效合同
以下几种情形下的购房合同为无效合同：
1. 无民事行为能力人签订的购房合同。例如，精神病人在发病期间签订的购房合同，因其不具备独立实施民事法律行为的能力，合同无效。
2. 双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。比如，开发商与购房者恶意串通，通过虚假交易转移房产，损害其他债权人利益，该合同不具有法律效力。
3. 以合法形式掩盖非法目的的购房合同。像为了洗钱而签订购房合同，表面是正常购房交易，实际是进行违法活动，合同应认定无效。
4. 损害社会公共利益的合同。若所购房屋的建设违反环保等公共利益要求，相关购房合同可能无效。
5. 违反法律、行政法规的强制性规定的合同。如未取得预售许可证的开发商与购房者签订的预售合同，因违反相关法规，通常会被认定无效。
购房者在签订购房合同前，应仔细审查合同，避免陷入无效合同的风险。若对合同效力存在疑问，可咨询专业法律人士。
二、购房合同无效怎么处理呢
购房合同无效后，应按以下方式处理：
第一，返还财产。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。即购房者应返还房屋，售房者应返还购房款。
第二，过错赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如售房者故意隐瞒房屋已抵押的事实导致合同无效，应赔偿购房者相应损失；若购房者自身也存在一定过错，如未认真审查相关证件，则需承担部分损失。
第三，收缴财产。若双方恶意串通，损害国家、集体利益，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
在处理购房合同无效纠纷时，当事人可先协商解决。若协商不成，可收集相关证据，如购房合同、付款凭证等，通过诉讼途径维护自身合法权益。
三、两年内购房合同无效怎么办
若购房合同在两年内被认定无效，可按以下方式处理：
首先，依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。比如购房者已支付购房款，售房者应返还；若房屋已交付使用，购房者需返还房屋。
其次，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。若因售房者隐瞒房屋重大瑕疵导致合同无效，售房者需赔偿购房者因购房产生的合理费用及其他损失，如装修费用、购房贷款利息等；若双方都存在过错，比如购房者未认真审查房屋产权情况，售房者未如实告知房屋问题，双方按过错比例分担损失。
最后，若双方就合同无效的处理无法达成一致，可通过协商解决，若协商不成，可向人民法院提起诉讼，由法院依据具体情况和相关法律规定作出判决。
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