租赁合同的违约金是怎么算的？租赁合同违约金计算分约定和法定两种。合同有约定时，按约定算，只要不违法违规，法院尊重约定；未约定时，违约方赔守约方实际损失，守约方要举证，违约金过高或过低可请求调整。接下来民生与法网小编将为您介绍相关内容。
一、租赁合同的违约金是怎么算的
租赁合同违约金的计算方式主要有约定和法定两种情况。
若合同中有明确约定，通常按照约定的方式计算。双方在签订租赁合同时，可就一方违约时应向对方支付的违约金数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法进行约定。例如，约定违约方需按未履行租期租金总额的一定比例支付违约金。只要该约定不违反法律法规强制性规定和公序良俗，法院一般会尊重当事人的意思自治，以约定为准确定违约金数额。
若合同未约定违约金计算方式，违约方应赔偿守约方因违约所遭受的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，直接损失如因对方违约导致的额外费用支出，间接损失如预期收益的减少。但守约方需对实际损失承担举证责任。同时，根据公平原则和诚实信用原则，若违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。一般来说，约定的违约金超过造成损失的百分之三十，可认定为“过分高于造成的损失”。
二、租赁合同违约金不得超过多少
租赁合同违约金的数额通常遵循当事人意思自治原则，由双方自行约定。不过，法律规定若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。
一般认为，当约定违约金超过造成损失的百分之三十时，可能会被认定为“过分高于造成的损失”。这里的损失包括直接损失和可得利益损失。比如，因一方违约导致另一方重新寻找租赁房屋所花费的费用、租金差价等，都可纳入损失计算范围。
举例来说，若因出租方违约，承租方重新租房多花费了一定金额，此时若约定违约金远高于该损失的百分之三十，出租方就可请求调整。在司法实践中，法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所以，虽然法律没有明确规定租赁合同违约金的绝对上限，但通常以实际损失的一定比例作为参考。
三、租赁合同违约金怎么算才合法
租赁合同违约金合法计算需遵循相关法律规定。
首先，违约金由双方当事人在合同中约定，这体现意思自治原则。若约定的违约金低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求适当减少。司法实践中，若违约金超过造成损失的百分之三十，一般认定为“过分高于造成的损失”。
其次，若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方因违约所遭受的实际损失，包括直接损失和间接损失。直接损失如因对方违约导致的租金差价、维修费用等；间接损失如预期收益损失，但需有证据证明且具有可预见性。
举例来说，承租人提前退租，给出租人造成寻找新租户期间的租金损失，该损失可作为要求违约方赔偿的依据。若合同约定的违约金过高，违约方可请求调整。总之，违约金计算要以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，体现公平和诚实信用原则。
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