抵押权优先还是租赁权优先？一般情况下抵押权优先于租赁权。抵押权是债权人对担保财产的优先受偿权，租赁权是对租赁物使用收益权。特殊情形下租赁权可能优先，如“买卖不破租赁”，但抵押权依法登记仍优先，个案需依多因素综合判断优先顺序，争议通过法律程序解决。接下来民生与法网小编将为您介绍相关内容。
一、抵押权优先还是租赁权优先
在一般情况下，抵押权优先于租赁权。
抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。而租赁权是基于租赁合同而产生的对租赁物的使用和收益的权利。
然而，存在一些特殊情形下租赁权可能优先于抵押权。比如“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，原租赁合同对新的所有权人仍然有效。但这并不意味着租赁权绝对优先于抵押权，在抵押权依法设立并进行了登记等法定程序的情况下，抵押权仍具有优先效力。
具体到个案中，需要根据合同的签订时间、登记情况等多方面因素进行综合判断，以确定抵押权和租赁权的优先顺序。如果出现争议，通常需要通过法律程序来解决。
二、合同法规定房屋租赁合同期限不得超过几年超过部分无效
合同法规定房屋租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这是为了平衡出租人和承租人的利益，既保障承租人有相对稳定的租赁期限，又避免租赁关系过长而不利于市场资源的合理流动和房屋的合理利用。同时，这也符合一般的交易习惯和法律稳定性的要求，有助于维护合同关系的正常秩序和当事人的合法权益。如果租赁合同约定的期限超过二十年，超过的部分不具有法律效力，双方仍应按照二十年的期限履行合同，超过期限后的租赁关系视为不定期租赁。
三、房屋租赁起诉费用标准
房屋租赁起诉费用标准根据诉讼请求的金额或价额按比例分段累计交纳。不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳；超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳；超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳；超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳；超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳；超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳；超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。此外，以调解方式结案或者当事人申请撤诉的，减半交纳案件受理费。适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。
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