代持协议≠房产证
在房产交易中，为规避限购政策、享受贷款优惠等，不少人耍小聪明“借名买房”，然而，这种操作隐藏着巨大的法律风险。近期，上海市杨浦区人民法院就审结了这样一起亲属间代持产权的执行异议案件。
为省首付让爸妈代持买房，结果房子被查封
申请执行人小董（化名）与被执行人老许（化名）夫妇因债务纠纷诉至法院，为保全财产，小董向人民法院提出申请，查封老许夫妇名下一套房产。不料，老许夫妇的女儿小许（化名）和女婿在得知后，提出了执行异议。
几年前，小许夫妇为女儿入学想购置一套房屋，因二人名下已有一套房产，为降低购房成本、减轻首付压力，小许夫妇与老许夫妇商量后，决定以父母名义购房。
以老许夫妇之名买下该房屋（以下简称系争房屋）后，购房首付款及银行贷款均由小许夫妇支付和偿还，并由小许夫妇实际入住并装修。3个月后，双方签订《房屋代持协议》，约定系争房屋始终归小许夫妇所有，老许夫妇仅代持产权。
如今，小许夫妇得知房屋因父母债务纠纷被查封，遂向杨浦区法院提出执行异议，主张自己是系争房屋实际权利人，请求中止执行。
内部代持协议能否对抗外部强制执行？
本案的争议焦点在于，小许夫妇基于《房屋代持协议》享有的权利，能否排除申请执行人小董对名义产权人老许夫妇的债权所发起的强制执行？
小许夫妇主张，二人是房屋的实际出资人和所有权人，与名义产权人之间存在真实有效的代持协议，故系争房屋并不属于名义产权人即债务纠纷当事人，不应被查封。
申请执行人小董则辩称，不动产物权以登记为准，系争房屋登记在老许夫妇名下，属于其责任财产。小许夫妇所说的代持协议仅具有内部效力，不能对抗善意第三人，故查封行为合法有效。
杨浦区法院经审理认为，首先，不动产物权变动以登记为生效要件。本案中系争房屋登记在老许夫妇名下，从未登记在小许夫妇名下。因此，系争房屋在法律上的所有权人始终是名义产权人。
其次，“借名买房”关系仅产生债权请求权。即使代持协议真实有效，小许夫妇与老许夫妇之间形成的也是合同关系（委托合同或无名合同）。小许夫妇据此享有的权利，是请求对方在未来某一时刻将系争房屋所有权转移登记至自己名下的债权，而非对系争房屋直接支配、排他的物权。
最后，内部债权效力不能对抗外部善意债权人。该债权效力仅限于合同当事人之间，不具有对外效力。当名义产权人的债权人申请强制执行时，实际出资人不能以其内部债权来对抗外部经过公示的物权状态以及申请执行人的合法权益。
据此，法院裁定驳回了小许夫妇的执行异议请求。
“借名买房”不算“真拥有”，钱房两空风险大
“借名买房”看似能钻空子、省成本，实则藏着“钱房两空”的大风险。该案法官表示，这种操作绕开正规流程，背后的权利归属很容易陷入法律争议，尤其遇到名义产权人负债、房屋被查封时，实际出资人的权益难以得到保障。
首先，房产归属看“物权登记”，并非“私下约定”。民法典明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。物权登记作为法定公示方式，具有向社会公众彰显权利归属的公信力，是维护交易安全和市场秩序的核心制度。无论当事人之间是否存在内部约定，不动产物权的归属均以登记为准，这是物权公示公信原则的核心要求。若允许实际出资人以内部代持协议对抗外部强制执行，将导致物权登记制度形同虚设，使债权人在交易中面临不可预判的风险，严重破坏市场交易秩序。
其次，“借名买房”的权利本质是债权请求权而非物权。“借名买房”关系的法律本质，是实际出资人与名义产权人之间的合同关系，该关系仅产生债权效力，而非物权转移。根据合同相对性原则，实际出资人依据代持协议享有的并非是房屋的直接支配权。债权具有相对性和非排他性，仅能约束合同双方当事人，无法对抗合同之外的第三人。而物权具有绝对性和排他性，其设立、变更必须符合法定形式。“借名买房”未通过登记完成物权变动，实际出资人始终未取得法律意义上的所有权，不能以债权请求权对抗外部基于物权登记产生的合法权利主张。
最后，“借名买房”模式存在诸多法律风险。对实际出资人而言，一旦名义产权人发生债务纠纷、离婚、去世或恶意处分房产（如出售、抵押），实际出资人往往难以追回房屋，只能向名义产权人主张违约赔偿，而该债权能否实现，存在极大不确定性。对名义产权人而言，其可能因名下登记有房产而丧失首套房购房资格，或者在实际出资人未按时偿还贷款时，需承担还款责任，影响个人征信。因此，基于风险防范，应尽量避免“借名买房”这一操作模式，要清醒认识到，任何内部协议都无法从根本上规避物权登记制度带来的外部风险。
法官提醒，本案再次明确了物权登记的公信力原则和合同相对性原则，公众进行重大资产处置时，务必恪守法律规定，通过合法途径保障自身权益，切勿因小失大，让财产陷入不可控的风险中。
（作者单位：上海市杨浦区人民法院）
