怎么的租凭合同是无效的？主体不适格、内容违法、违背公序良俗、恶意串通、虚假表示情形下的租赁合同无效，如无民事行为能力人签约、租房屋用于非法活动等。合同无效后，取得财产应返还，不能返还则折价补偿，有过错方要担责。接下来民生与法治网小编将为您介绍相关内容。
一、怎么的租凭合同是无效的
以下情形的租赁合同无效：
1. 主体不适格。例如，无民事行为能力人签订的租赁合同，因其不具备独立实施民事法律行为的能力，所签合同无效。
2. 内容违法。若租赁合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。如租赁房屋用于非法活动，像开设赌场等，此租赁合同不受法律保护。
3. 违背公序良俗。合同内容违背公共秩序与善良风俗，也会被认定无效。比如租赁房屋用于有伤风化的活动。
4. 恶意串通。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而签订的租赁合同，无效。例如，房东与租客串通，故意压低租金以损害房屋共有人的利益。
5. 虚假表示。行为人与相对人以虚假的意思表示签订的租赁合同，同样无效。比如为了避税而签订虚假的低租金租赁合同。
当租赁合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、租的土地转卖合同无效吗
租的土地转卖合同通常无效。土地租赁是指土地使用者在一定期限内，获得土地的使用权，而非所有权。承租人仅有按约定使用土地的权利，没有转卖土地的处分权。
根据相关法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。土地所有权归国家或集体，土地转卖涉及所有权变更，而承租人没有土地所有权，其转卖土地的行为违反法律规定，所以签订的转卖合同无效。
即便土地租赁合同中未明确禁止转租，但转卖土地远超转租范畴，转卖合同仍不具法律效力。若合同被认定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、商铺出租合同无效怎么办
若商铺出租合同被认定无效，可按以下方式处理：
第一，返还财产。合同无效后，出租方应返还承租方已支付的租金、押金等费用；承租方需返还占有使用的商铺。若商铺已进行装修，能拆除且不影响商铺价值的装修物，承租方可以拆除带走；不能拆除的，双方可根据过错分担装修残值损失。
第二，折价补偿。若承租方实际使用了商铺，虽合同无效，但应参照合同约定的租金标准，对使用期间的费用进行折价补偿给出租方。
第三，赔偿损失。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如，若因出租方隐瞒商铺产权问题导致合同无效，出租方应赔偿承租方因筹备经营商铺产生的合理费用；若承租方明知商铺存在问题仍签订合同，也需自行承担部分损失。
双方可先自行协商解决；协商不成的，可通过向人民法院提起诉讼或依据合同约定申请仲裁，以维护自身合法权益。
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