什么样租赁合同是无效的？法律规定，以下租赁合同无效：主体不适格，如无民事行为能力人签的；内容违法，如租违法建筑；意思表示不真实，如欺诈胁迫签的；违反法规及公序良俗；未经出租人同意的转租合同，出租人可请求确认无效。接下来民生与法治网小编将为您介绍相关内容。
一、什么样租赁合同是无效的
根据法律规定，以下情形的租赁合同无效：
1. 主体不适格。无民事行为能力人签订的租赁合同无效。例如，不满八周岁的未成年人签订的房屋租赁合同，因其不具备相应民事行为能力，合同不具有法律效力。
2. 内容违法。租赁标的物是违法建筑，该租赁合同无效。如未经合法审批建造的房屋出租，此类合同不受法律保护。
3. 意思表示不真实。一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；或双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。比如房东故意隐瞒房屋存在重大质量问题而与租客签订合同，租客发现后可主张合同无效。
4. 违反法律、行政法规的强制性规定以及违背公序良俗。例如，将房屋用于违法犯罪活动而签订的租赁合同，违背了法律和公序良俗，应认定无效。
5. 未经出租人同意的转租合同。承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人，出租人可请求确认该转租合同无效。
二、租赁合同无效法院怎么判
法院判定租赁合同无效，会依据相关法律规定，结合具体案件事实。
合同被认定无效后，法院会判定返还租赁物。承租人应将租赁物返还给出租人，若租赁物无法返还或没必要返还，需折价补偿。比如承租人对租赁物进行了添附，法院会根据添附情况，判定出租人给予适当补偿。
关于租金，承租人应支付房屋占有使用费。法院通常参照合同约定的租金标准来确定占有使用费数额。若承租人已支付部分租金，对于多付部分，出租人应返还。
有过错的一方要赔偿对方所受损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。例如出租人隐瞒房屋未取得建设工程规划许可证的情况致合同无效，要赔偿承租人装修等损失；若承租人明知房屋存在问题仍承租，自身也需承担部分损失。
法院还会审查是否存在非法转租等情形。若承租人非法转租致合同无效，次承租人应腾退房屋，承租人要赔偿出租人的相关损失。
三、发现租赁合同无效怎么办
发现租赁合同无效，可按以下方式处理：
首先，合同自始无效，双方无需继续履行原合同约定的权利和义务。若承租人已占有租赁物，应返还给出租人；若出租人已收取租金，也应返还给承租人。
其次，对于因使用租赁物而获得的利益，应根据实际情况进行处理。若承租人使用租赁物产生收益，一般应返还给出租人；若因合同无效导致一方遭受损失，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
再次，就房屋租赁合同而言，若承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
最后，若双方无法就合同无效的处理达成一致，可以通过协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况作出判决。
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