商品房违约合同怎么处理？商品房违约合同分卖方和买方违约两种情况。卖方违约如逾期交房、房屋质量问题，买方违约如逾期付款，处理时先看合同约定协商，不成可诉讼或仲裁维护权益。接下来民生与法治网小编将为您介绍相关内容。
一、商品房违约合同怎么处理
如果遇到商品房违约合同的情况，可以按以下方式处理：
（一）卖方违约
1. 逾期交房
- 若合同中有约定逾期交房的违约责任，如支付违约金等，可要求卖方按照合同约定执行。一般违约金的计算方式在合同中有明确规定，例如按已付房款的一定比例计算。
- 如果逾期交房超过一定期限，购房者有权解除购房合同，并要求卖方退还已付房款及利息，同时卖方需承担违约责任。
2. 房屋质量问题
- 对于一般质量问题，可以要求卖方进行修复，在修复期间造成购房者损失的，购房者可要求卖方赔偿损失。
- 如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以解除合同，要求卖方赔偿损失。
（二）买方违约
1. 逾期付款
- 若买方逾期付款，卖方有权按照合同约定要求买方支付逾期付款违约金。
- 若逾期付款达到合同约定的解除条件，卖方有权解除合同，并可要求买方承担违约责任，如赔偿卖方因此遭受的损失等。
在处理商品房违约合同时，双方应首先查看合同条款的具体约定，协商解决。如果协商不成，可以通过向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁（如果合同有仲裁条款）来维护自己的合法权益。
二、商品房外墙渗水谁负责维修
商品房外墙渗水的维修责任主体视不同情况而定。
如果房屋在保修期内，一般由开发商负责维修。因为开发商对房屋的建筑质量负有责任，外墙渗水属于建筑质量问题的一种，在保修范围和保修期限内开发商有义务进行修复。
若已经过了保修期，分两种情况。一是如果外墙渗水是由于公共部分设施老化等原因导致的，例如整栋楼的外墙防水层老化，这种情况下可以使用住宅专项维修资金来进行维修。维修资金由业主共同缴存，由业主委员会或物业服务企业等按照规定程序申请使用，用于建筑物及其附属设施的维修、更新和改造等。二是如果是因为某一业主私自改造外墙等不当行为导致外墙渗水，那么由该业主承担维修责任。
三、商品房土地使用权归属怎样划分
商品房土地使用权归属划分需依据相关法律法规及具体情况确定，主要如下：
在我国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。对于商品房所涉土地，通常是国有土地。开发商通过出让方式从国家取得一定年限的土地使用权，常见的住宅用地使用年限为70年，商业用地40年，综合用地50年等。
当开发商建成商品房并出售后，购房者在购买房屋的同时，也依法取得了该房屋所占范围内相应的土地使用权。购房者的土地使用权在土地出让年限内受法律保护。土地使用权期限届满的，住宅建设用地使用权自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需依照法律规定办理。若土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
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