小区外墙属于物业维修吗？小区外墙是否由物业维修要依情况而定。保修期内由建设单位负责；保修期满后，日常维护保养由物业负责；若损坏严重需大额维修资金，要经业主共同决定，由业主大会或委员会申请，物业可协助。接下来民生与法网小编将为您介绍相关内容。
一、小区外墙属于物业维修吗
小区外墙是否由物业维修，需依据具体情况判断。
若小区外墙在建筑工程质量保修期限内出现问题，根据相关规定，建设单位应承担维修责任，而非物业。因为建设单位对建筑工程质量在一定期限内负责保修。
当保修期限已过，且小区外墙的损坏属于一般日常维护保养范畴，如小范围的清洁、小面积修补等，物业通常要履行维修养护职责。物业收取物业费，就有义务对小区共用部位进行日常管理和维护，外墙属于共用部位，所以这类情况物业要负责。
但如果小区外墙损坏较为严重，如出现大面积脱落、裂缝等，需要动用大额维修资金进行维修。此时，需经业主共同决定，由业主大会或业主委员会申请使用住宅专项维修资金来维修，物业可在其中起到协助组织申请等作用。
二、小区物业费怎么算出来的
小区物业费的计算通常基于以下几个方面：
1. 成本核算：物业服务企业会核算各项服务成本，包括人员工资、社保，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，办公费用等。将这些成本总和按一定的周期（一般为一年）分摊到小区的建筑面积上。
2. 面积计算：物业费一般按照房屋的建筑面积来收取。用总成本除以小区总的建筑面积，得出每平方米的物业费单价。
3. 等级与标准：不同地区对物业服务有不同的等级和收费标准。物业服务企业会根据自身提供服务的标准对应相应的收费等级。服务标准越高，收费通常也越高。
4. 市场调节：除了成本和等级标准，市场因素也会影响物业费。周边同类型小区的物业费水平、当地的经济发展状况等，都会对本小区的物业费定价产生一定影响。
例如，小区一年的服务成本为 100 万元，小区总建筑面积为 10 万平方米，那么每平方米每年的物业费就是 10 元，每月每平方米约 0.83 元。若业主房屋面积为 100 平方米，每月需缴纳物业费约 83 元。
三、小区物业费怎么收取合理
小区物业费收取合理需从多方面考量。
一是依据服务内容。物业费应与物业服务企业提供的服务相匹配。基础服务如清洁卫生，要确保小区公共区域每日清扫、垃圾及时清运；秩序维护方面，保安需定时巡逻、严格把控小区出入口；绿化养护则包括花草树木定期修剪、浇水施肥等。若服务标准高、内容丰富，收费可相应提高。
二是遵循政府指导价。各地政府会根据当地经济发展水平和物价情况，制定物业费的指导价。物业服务企业应在该指导价范围内与业主协商确定具体收费标准，不能随意超出。
三是考虑成本因素。物业费要涵盖物业服务企业的各项成本，如人员工资、设备设施维护费用、水电能耗等。合理的收费应能保证企业正常运营且略有盈余，但不能过度虚高。
四是公开透明。物业服务企业需将收费项目、标准及收支情况向业主公开，接受业主监督。业主有权知晓物业费的具体用途，若发现不合理收费可提出质疑。
总之，合理收取物业费要综合考虑服务质量、政府规定、成本支出和透明度等因素，以保障业主和物业服务企业双方的合法权益。
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