什么样的合同叫无效？无效合同指经当事人协商订立，但因违法而无法律约束力和履行效力的合同。《民法典》规定，无民事行为能力人签的、虚假意思表示签的、违法违规的、违背公序良俗的及恶意串通损害他人权益的合同均无效。接下来民生与法治网小编将为您介绍相关内容。
一、什么样的合同叫无效
无效合同是指虽经当事人协商订立，但因违反法律规定而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。依据《中华人民共和国民法典》，以下情形的合同无效：
1.无民事行为能力人签订的合同。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，他们不具备独立实施民事法律行为的能力，所签合同不受法律保护。
2.行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同。例如双方签订虚假的买卖合同以达到逃避债务等非法目的，这类合同无效。
3.违反法律、行政法规的强制性规定的合同。比如买卖毒品等违禁品的合同，因违反法律的强制性规定而无效。
4.违背公序良俗的合同。如以违背伦理道德、社会公共利益为内容的合同，不具有法律效力。
5.行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同。例如，卖家与第三人恶意串通，低价转让房屋损害原买家权益，此转让合同无效。
二、厂房合同无效怎么办
厂房合同无效，可按以下方式处理：
-返还财产：合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如果厂房已交付，出租方应返还租金，承租方应返还厂房。若财产不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。比如承租方对厂房进行了装修且无法拆除带走，出租方应给予相应补偿。
-过错赔偿：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，出租方明知厂房不符合建设标准仍出租，承租方未仔细审查就承租，双方都存在过错，根据过错程度分担损失。损失包括直接损失和间接损失，直接损失如装修费用、搬迁费用等，间接损失如因合同无效导致的生产经营损失。
-争议解决：若双方对合同无效后的处理存在争议，可先协商解决。协商不成的，可以根据合同中的仲裁条款申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。
三、违建合同一定无效吗
违建合同并非一定无效，需根据具体情况判断。
对于违法建筑物的租赁合同，依据相关法律规定，若建筑物未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定建设，该租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的，可认定合同有效。
在其他涉及违建的合同中，若合同目的是围绕违建进行违法活动，如以违建作为非法经营的场所签订合作合同，这类合同会因违反法律强制性规定而无效。若合同主要内容与违建关联性不大，仅部分涉及违建，且该部分不影响合同主要目的实现，可能仅涉及违建部分条款无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。
所以，判断违建合同是否无效，关键在于审查合同内容、法律规定以及合同目的，综合考量各方面因素来认定合同效力。
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